Comment investir dans une colocation rentable

La colocation est un phénomène en hausse, de plus en plus à la mode. Ce style de location nous vient de nos amis britanniques.

Quand on dit « colocation », on pense généralement aux étudiants des universités ou des facs. C’est vrai que c’est eux qui représentent la majorité des colocations, mais ils ne sont pas les seuls. Beaucoup de jeunes actifs ou même de personnes un peu plus âgées sont adeptes de ce genre de location.

En effet, cela leur permet de bénéficier d’un logement plus grand pour un loyer au m2 plus faible. Cet avantage est non négligeable, notamment dans les villes où les loyers sont élevés, comme Paris ou Lyon par exemple.

Mais quels sont les avantages pour vous, en tant qu’investisseur efficace ? Voici les 3 raisons pour lesquels vous devez investir dans la colocation.

1. Une meilleure rentabilité en colocation

Le premier avantage d’investir dans une colocation est que vous boostez votre rentabilité. Vous percevrez des loyers bien plus élevés qu’en location classique.

Le truc, c’est que vous empochez un loyer pour chaque chambre de votre bien. Cela dépendra bien entendu de la ville où vous investirez, mais souvent, une chambre peut presque se louer au prix d’un studio.

Pour vous donner un exemple, imaginez que vous possédez un appartement composé de 4 chambres. Admettons que, loué à l’année en location classique, celui-ci vous rapporte un loyer de 800 €. En colocation, vous pourriez par exemple demander 300 € par chambre, soit un loyer total de 1 200 €. Vous empochez donc 400 € de plus tous les mois, soit 4 800 € de plus sur l’année.

Pas mal non ?

2. Plus de sécurité en colocation

En faisant de la colocation, vous vous assurez un niveau de sécurité supérieur à la location classique.

Premièrement, vous diminuez fortement le risque de vacance locative. En effet, la demande pour les colocations est extrêmement forte et l’offre reste encore relativement faible. Vous vous démarquerez donc de vos concurrents.

De plus, même si une des chambres devait ne pas être occupée pendant un moment, ce n’est pas la totalité du loyer que vous perdez, mais seulement une partie. Vous continuez d’encaisser les loyers des autres chambres.

Deuxièmement, vous éliminez presque totalement le risque d’impayé. En colocation, vos locataires resteront sur des périodes de 1 à 5 ans en moyenne. Plus les périodes sont courtes et plus le risque d’impayé est faible.

Ensuite, il s’agira beaucoup d’étudiants dont le loyer sera très souvent payé par les parents. Les parents ne veulent pas de problèmes pour leur enfant et ils veulent que leur fils ou leur fille soit dans les meilleures conditions possibles, c’et pourquoi ils ont tout intérêt à payer.

Et encore une fois, votre loyer ne repose pas seulement sur une personne, mais sur autant de personnes que vous avez de chambres louées. Donc, si il devait y avoir un impayé, ce n’est pas sur la totalité du loyer.

Nous verrons même par la suite qu’en colocation, il est possible de réduire le risque de loyers impayés à zéro.

3. Une fiscalité plus avantageuse en colocation

Pour faire de la colocation, il faut que vous louiez votre bien avec des meubles, des ustensiles de cuisine et tout le nécéssaire pour vivre. En bref, vous faites de la location meublée.

Il vous est donc possible de déclarer vos revenus sous le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui est vraiment beaucoup plus avantageux.

En effet, il vous permet de déduire toutes les charges et travaux comme en location nue, plus un abattement sur l’usure du bien et des meubles.

Si vous faites les choses bien, il vous sera même possible de ne pas payer d’impôts du tout sur les revenus de votre colocation.

Mais, je ne vais pas entrer en détail sur le statut de LMNP, car cela prendrait beaucoup de temps et qu’il existe déjà plusieurs articles et vidéos dédiés à ce sujet, que je vous invite à aller voir.

4. Pour une colocation qui cartonne, misez tout sur la localisation

Vous l’aurez compris, comme votre locataire cible est principalement un étudiant ou un jeune actif, il est essentiel de rechercher des biens situés stratégiquement.

Privilégiez donc les villes de taille moyenne ou grande et recherchez un emplacement comprenant un ou plusieurs des critères suivants : proche du centre-ville, proche des écoles, proche des zones d’activités ou des grandes entreprises, proche des transports ou encore dans un quartier jeuneou étudiant.

L’emplacement est la clé de la réussite de votre colocation. Vous comprendrez qu’une colocation dans un village ou une petite ville qui n’a aucun centre d’intérêt n’attirera probablement pas beaucoup de candidats.

5. Quel type de bien rechercher pour une colocation ?

Vous l’aurez compris, plus vous disposez de chambres, plus vous pouvez accueillir de locataires et plus vous percevez de loyers. C’est pourquoi il faut que vous concentriez vos recherches sur des biens de grandes surfaces.

Bien entendu, il faut trouver le juste milieu entre logement trop petit et hôtel de 20 chambres. L’idéal selon moi serait des logements pouvant accueillir 3 à 5 personnes. Au delà, ce ne serait plus agréable pour les locataires. L’ensemble deviendrait instable et trop dur à gérer.

Concentrez donc vos recherches sur des biens entre 70 et 130 m2.

L’avantage avec de tels surfaces, c’est que vous achèterez forcément moins cher au m2, donc vous augmentez énormément votre rentabilité. C’est là encore un des gros points positifs de la colocation.

6. Comment aménager votre colocation ?

Vous savez désormais quelle surface doit faire votre logement. Mais, il vous faut désormais optimiser l’espace pour tirer un maximum de votre colocation !

La première question a vous poser est : « est-il possible d’ajouter une ou plusieurs chambres ? ».

Comme nous l’avons vu, chambre en plus est égal à loyer en plus. Donc recherchez les pièces cachées. Souvent, il vous suffira d’ajouter une cloison dans une pièce pour créer une chambre en plus. Cette technique peut parfois rendre un bien non intéressant en un bien hyper rentable !

Il vous faudra également réfléchir en terme de confort pour les locataires. Y a t’il un espace commun ? La cuisine et la salle de bain sont-elles assez grandes ?

Dans certains cas, il vous faudra ajouter une deuxième salle de bain par exemple. Le top du top serait une salle de bain privative par chambre. Souvent, ce n’est pas autant de travaux qu’on le croit. Alors prenez le plan de votre bien sous les yeux et réfléchissez où vous pouvez ajouter des cloisons et où vous pouvez tirer de nouvelles conduites d’eau et d’électricité.

Une fois que votre bien est parfaitement optimisé, il vous faudra le meubler.

Pour cette étape, beaucoup diront « prends du bas de gamme, de toute façon c’est que du locatif ». Qui n’a pas encore entendu ça ?

Personnellement, je ne suis pas d’accord avec ceci. C’est justement en mettant des matériaux et des meubles de qualité que vous vous démarquerez de la concurrence. Vous louerez plus cher et beaucoup plus facilement. Encore une façon de réduire la vacance locative et de booster la rentabilité de votre colocation.

Mettez-vous à la place de la personne qui visite votre bien. Avant d’arriver dans votre bien, elle s’est peut être tapé une dizaine de visites dans des biens moyens ou bas de gamme. À votre avis, quelle sera sa réaction en arrivant dans votre bien haut de gamme et flambant neuf ? Vous déclenchez le coup de coeur à tous les coups.

Ne mettez pas un bien en location si vous ne voudriez pas y vivre vous-même.

Ainsi, pour faire du haut de gamme, privilégiez des matériaux et des meubles de qualité. Au niveau de l’équipement, démarquez vous également. Mettez plus que le stricte minimum : télévision, lave linge, sèche linge, grille pain, machine à café, etc…

Je vous conseille de mettre le paquet sur la salle de bain et la cuisine. C’est ce qui déclenchera le plus facilement les coups de coeur. Installez par exemple une douche à l’italienne, un jet de douche led, ou encore un frigo américain. Pensez toujours à la personne qui arrivera dans votre bien en ayant visité une dizaine de biens moyens juste avant.

7. Quel type de bail pour une colocation ?

Au niveau administratif, il vous faudra bien entendu rédiger un contrat de bail pour votre colocation.

Deux solutions s’offrent à vous :

• Le bail individuel : Celui-ci consiste à rédiger un bail par locataire. Si vous avez 4 colocataires, vous aurez donc 4 baux. Rien de très compliqué dans ce cas là. Chaque locataire assure son propre paiement de loyer et ses propres responsabilités. C’est exactement comme si vous faisiez de la location classique.

• Le bail collectif : Cette solution consiste à rédiger un seul bail pour tous les locataires de votre colocation. C’est cette option que je vous recommande. En effet, la signature d’un bail collectif est toujours accompagné d’une annexe appelée « clause de solidarité et d’indivisibilité ». Cette dernière dit que les colocataires sont solidaires entres-eux, notamment pour le paiement du loyer. Donc même si un locataire devait ne pas payer sa partie du loyer ou encore quitter la colocation, les autres locataires devrait payer pour lui. Ceci vous assure de toujours percevoir la totalité de votre loyer. Voilà donc comment éliminer totalement le risque de loyer impayé, comme je vous en ai parlé juste avant.

8. Expérience personnelle

Pour finir, j’aimerais encore vous partager mon expérience personnelle avec la colocation. En effet, au moment ou j’écris ces mots, j’exploite 2 appartements en colocation.

Le premier appartement que j’ai acheté se situe dans la ville de Strasbourg, à 10 min du centre ville. Comme je vous l’ai dis un peu plus tôt, la demande locative pour les collocations est très forte. En effet, lorsque j’ai mis la première annonce de location en ligne pour cet appartement, les travaux de rénovation n’étaient pas encore terminés et je n’avais donc pas de photos concrètes sur l’annonce. Malgré ça, je recevais entre 5 et 10 appels tous les jours de personnes intéressées. À peine les travaux terminés, j’ai immédiatement pu louer.

Voici quelques photos du bien après travaux.

Pour finir, je vous invite à aller voir la série de vidéos « Investissement immobilier : Je vous dévoile tout ! ». C’est une série de 4 vidéos où je vous montre de A à Z comment j’ai réalisé un de mes investissements immobiliers dans une collocation sur la ville de Mulhouse.

La première vidéo est disponible ici : https://www.youtube.com/watch?v=UX8oakqMC0U

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