Danger en immobilier : 15 erreurs fatales

En immobilier, nombreuses sont les erreurs que l’on peut commettre. Le danger, c’est qu’une petite erreur peut vite coûter très cher et avoir de grosses conséquences. Pour les éviter, voici la liste de toutes les erreurs les plus fréquentes pour éviter de vous mettre en danger en immobilier.

1. Investir dans des programmes neufs (Pinel, Duflot, etc…)

Voici la première erreur qui vous mettra en danger et que vous ne devez absolument pas commettre. Pourtant, la première question que se pose quelqu’un qui veut investir dans la pierre est : « neuf ou ancien ? »

À première vue, le neuf pourrait paraître très intéressant :

• Vous avez un logement neuf et sans travaux
• Vous n’avez pas de mauvaises surprises sur le bien lui-même
• Le logement plaira aux futurs locataires
• Et surtout vous bénéficiez de la fameuse réduction d’impôts

Tous ces points positifs sont connus de tous, car ils sont souvent mis en avant par les promoteurs ou les banques qui vendent ces programmes d’investissement. Malheureusement, ce n’est pas tout ce que vous devez savoir sur ces programmes de défiscalisation.

Il faut que vous sachiez qu’ils vous feront perdre beaucoup d’argent pour les raisons suivantes :

• Vous ne faites pas de travaux et n’ajoutez aucune valeur à votre bien. Vous achetez donc au prix fort.
• Il vous sera difficile de négocier le prix sur un bien neuf. En effet, tout est neuf, ça ne vous laisse donc pas beaucoup d’arguments de négociation.
• Les promoteurs qui vendent des biens éligibles aux programmes de défiscalisation sont conscients que vous bénéficierez d’une réduction d’impôt. Ils en profitent donc pour vendre leurs biens plus cher que la valeur du marché. En gros, ce que vous économisez sur vos impôts vous le payez lors de l’achat.
• Les loyers que vous percevez sont plafonnés. Vous obtiendrez ainsi des revenus locatifs bien inférieurs à la valeur du marché.
• Votre investissement n’est pas rentable : il n’est pas autofinancé. Bien souvent, vous ne dépasserez pas des rentabilités brutes de plus de 4 ou 5 %. Vous êtes loin de l’autofinancement. Les loyers perçus ne suffiront pas à rembourser votre emprunt à la banque et vous devrez donc ajouter plusieurs centaines d’euros de votre poche tous les mois.

Vous connaissez maintenant votre réponse. Il faut que vous réalisiez vos investissements immobiliers dans l’ancien.

2. Faire des investissements non rentables (gros danger en immobilier)

Gros danger ici. Ceci est réellement LA règle de base. Il faut que vos investissements soient rentables, c’est à dire autofinancés. Il faut que les loyers perçus remboursent au moins votre emprunt, toutes les charges et les impôts.

Si le bien que vous achetez ne remplit pas cette condition, vous faites une grosse erreur. Le but étant bien sûr de se sortir un bénéfice en plus, tous les mois. Oui, ce qu’on veut c’est faire de l’argent tout de suite, maintenant et pas dans 20 ans, quand le crédit sera remboursé.

De plus, il suffit que vous fassiez une seule opération non rentable et votre banque aura beaucoup plus de mal à vous re-prêter de l’argent pour votre prochain investissement. C’est là que se trouve le plus gros danger. En ne réalisant que des investissements autofinancés au minimum, il vous sera possible de réaliser opérations après opérations et ainsi de vous enrichir efficacement.

3. Acheter sans emprunt

Si vous avez la somme suffisante pour acheter votre bien, devez-vous le payer cash ? La réponse est non.

Gardez bien ça à l’esprit : l’emprunt bancaire est l’effet de levier de l’immobilier.

Pour illustrer ce que je viens de dire, voici un exemple clair. Nous allons voir deux cas. Imaginez que vous ayez une somme de 50 000 € sur votre compte, prête à être investie dans l’immobilier.

Dans le premier cas, vous achetez un appartement payé cash, d’une valeur de 50 000 €. Imaginons que celui-ci vous rapporte 500 € de loyers par mois. Vous vous retrouvez donc propriétaire d’un bien et touchez 500 € tous les mois.

Dans un second cas, imaginez qu’au lieu d’acheter un appartement cash, vous en achetiez cinq (toujours d’une valeur de 50 000 €) en faisant des emprunts et en mettant à chaque fois 10 000 € d’apport. Vous touchez donc toujours 500 € de loyer par appartement, soit 2 500 € par mois en tout. En remboursant vos emprunts à raison de 200 € par mois par appartement, il vous reste toujours 1 500 € par mois et ceci tout en remboursant vos emprunts.

C’est ce qu’on appelle un effet de levier. Vous vous servez de l’argent des autres (c’est à dire la banque et les locataires) pour vous enrichir. C’est pourquoi en règle générale, vous devez toujours faire un emprunt pour acheter vos biens immobiliers.

4. Ne pas définir d’objectif d’investissement

Ceci est la première étape pour tout investisseur. Malheureusement, elle est trop souvent négligée ou carrément mise de côté. Ne pas définir d’objectif pour ses investissements, c’est comme prendre l’avion sans avoir de destination.

Il faut que dès le début, vous sachiez où vous allez. Sinon, vous foncez droit dans le mur. Votre objectif doit être le guide des actions que vous effectuerez. Il vous permettra également de booster votre motivation dans votre quête d’investisseur efficace.

En fonction de l’objectif que vous vous fixerez ou que vous vous êtes fixé, vous rechercherez différents types de biens et vous utiliserez différents types d’exploitations. J’aborde ce point beaucoup plus en détail dans le premier module de ma formation offerte.

5. Acheter sa résidence principale en premier

Une erreur commise par la plupart des gens. En effet, c’est ce que la majorité des personnes désirent : construire la maison de ses rêves et s’y installer. Je ne dis pas qu’il ne faut pas réaliser ce rêve, mais qu’il faut le réaliser intelligemment.

Une résidence principale est un gros passif. C’est à dire que ça vous coûte cher, mais que ça ne vous rapporte aucun revenu. Le problème, c’est que quand vous avez déjà contracté un emprunt pour plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros et que vous devez rembourser vous-même, la banque aura beaucoup de mal à vous re-prêter de l’argent pour vos investissements. En effet, votre taux d’endettement sera trop élevé et elle ne sera pas toujours d’accord pour ajouter une autre dette, même dans le cas d’un investissement immobilier.

C’est pourquoi je vous conseille fortement de commencer à investir avant d’acheter votre résidence principale, de façon à vous créer plusieurs actifs et de montrer à votre banque que vous savez gérer votre argent efficacement.

6. Ne pas faire d’analyse de marché

Tout investisseur efficace doit analyser son marché avant d’acheter n’importe quoi, n’importe où et à n’importe quel prix. En immobilier on parle de dizaines ou de centaines de milliers d’euros. On ne peut pas se permettre d’y aller à l’aveuglette. Il faut savoir être professionnel.

Donc avant de commencer à faire des visites, analysez votre marché, surtout si vous voulez investir dans une ville que vous ne connaissez pas bien.

• Quel est le prix moyen au m2 ?
• Quels loyers puis-je espérer toucher ?
• Quels sont les quartiers à éviter ? Et quels sont ceux à favoriser ?
• Comment se porte la démographie de la ville ?
• Où se trouvent les axes principaux, les écoles, les commerces, etc… ?

Voici quelques-unes des nombreuses questions que vous devez vous poser avant d’investir dans une ville.

7. Se fier à n’importe qui

Encore une fois, en immobilier, beaucoup d’argent est en jeu. On ne peut pas prendre des décisions sur un simple « on m’a dit que ». Non, allez vérifier par vous-même, renseignez-vous par plusieurs sources si l’information donnée est vrai et si elle est fiable.

Les gens agissent avant tout pour leurs propres intérêts et c’est tout à fait normal, ainsi est faite la nature humaine. Alors quand un agent immobilier vous dit que vous pouvez louer pour tel ou tel montant, vérifiez ! Quand un vendeur vous dit que le quartier est calme, vérifiez ! Parfois, beaucoup de choses reposent sur une seule information. Si celle-ci s’avère fausse ou incorrecte, il peut y avoir de grosses conséquences. Donc vérifiez toujours par vous-même et plutôt deux fois qu’une.

8. Ne pas négocier

Toute bonne affaire passe par une bonne négociation. Ce serait donc une grosse erreur de ne pas négocier votre bien lors de l’achat, que ce soit le prix et/ou les conditions.

Négocier effraye souvent les gens. C’est vrai que ce n’est pas facile ou agréable pour tout le monde de parler d’argent. Mais si vous voulez faire des bonnes affaires en immobilier, il faut que ça devienne quelque chose de courant.

Une négociation de prix prend quelques minutes, quelques heures ou au maximum quelques jours. Mais qu’est-ce que ça représente par rapport à la somme d’argent que vous pouvez économiser ? Si vous négociez rien que 5 000 €, ce qui n’est pas é

norme, c’est comme si vous aviez gagné 2 à 3 mois de salaires pour certains.

Si le prix n’est pas toujours négociable, beaucoup d’autres choses le sont. Il y a toute sorte de conditions qui sont négociables, que ce soit avec le vendeur, avec votre banque ou même avec votre notaire. Vous pouvez par exemple négocier l’obtention des clés lors de la signature du compromis, dans le but de réaliser des travaux et de pouvoir commencer à louer tout de suite après la signature de l’acte final. Vous pouvez négocier le taux de votre emprunt bien sûr, mais peut-être aussi un report de la première mensualité de l’emprunt, si vous prévoyez de faire des travaux.

Il y a tant de choses qui sont négociables et souvent il suffit de demander pour l’obtenir. Si vous ne demandez pas, personne ne vous le donnera. Et encore une fois, demander vous prend quelques minutes et peut vous faire gagner énormément de temps et d’argent.

 9. Abandonner face à la banque (gros danger en immobilier)

C’est très souvent la banque qui décidera si vous pouvez réaliser votre bonne affaire ou pas. En effet, à moins d’avoir déjà des centaines de milliers d’euros sur votre compte, vous êtes obligé de passer par la case « emprunt ». Ceci peut devenir un danger en immobilier si vous n’avez pas un minimum de persévérance, puisque souvent, vous n’irez pas plus loin sans la banque.

En fonction de la somme que vous voulez emprunter, de votre situation, de vos revenus et d’autres critères encore, il vous sera plus ou moins difficile d’obtenir l’accord des banques pour un crédit immobilier.

Parfois, et je vous le souhaite, la première banque que vous irez voir vous donnera immédiatement son accord. Mais quelques fois, vous serez obligé d’essuyer un ou plusieurs refus.

Pas de panique, c’est normal. Et c’est là qu’il ne faut pas commettre la terrible erreur de l’abandon face aux banques. Mettez-vous bien en tête que si une banque vous refuse votre emprunt, ça ne veut pas dire que toutes les banques le refuseront. Alors ne vous arrêtez pas tant que vous n’aurez pas décroché votre crédit, quitte à aller voir 10 ou 15 banques. Bien entendu il faut rester réaliste. Vous ne pouvez pas aller demander un million d’euros si vous gagnez un smic.

En bref, ne voyez pas votre banquier comme un ennemi. C’est quand même grâce à lui que vous pouvez bénéficier d’un super effet de levier. Si la banque refuse votre prêt ce n’est pas parce qu’elle ne vous aime pas, c’est qu’elle a une raison valable. Alors surtout de baissez pas les bras et allez voir la prochaine. Il y a toujours une banque qui saura vous suivre dans vos projets.

10. Emprunter sur une durée trop courte

Ceci est un point extrêmement important. Il est vrai qu’on serait tenté de vouloir emprunter sur la durée la plus courte possible, afin que l’emprunt soit remboursé le plus vite et que les loyers soient entièrement pour vous. Logique. Et pourtant, c’est une grosse erreur.

Il faut au contraire, que vous empruntiez sur une longue durée. En effet, en augmentant la durée du crédit, vous réduisez vos mensualités et augmentez donc considérablement votre cash-flow.

Par la suite, il vous sera toujours possible de faire un remboursement anticipé avec les bénéfices que vous aurez tiré de votre cash-flow positif, par exemple.

De plus, sachez que vous pourrez toujours réduire la durée de l’emprunt en court de route, ça ne pourra que réjouir votre banquier puisqu’il reverra son argent plus vite. À l’inverse, si vous avez emprunté sur une durée trop courte, le banquier aura beaucoup plus de mal à accepter de vous rallonger la durée de l’emprunt.

Ainsi, partez toujours sur une durée d’emprunt assez longue, même si le taux est plus élevé. De toute façon, votre investissement est entièrement autofinancé, donc, c’est votre locataire qui paye le crédit.

11. Ne pas prendre en compte les impôts (gros danger en immobilier)

Voici le plus gros danger en immobilier, l’erreur ultime, commise par la plupart des débutants : ne pas prendre en compte les impôts sur les revenus locatifs. Pourtant, c’est réellement ici que tout se joue. Une affaire intéressante peut très vite se transformer en cauchemar si vous ne faites pas attention aux impôts.

Pour vous illustrer ce que je viens de dire, rien de mieux qu’un exemple. Je vais arrondir les chiffres pour que ça soit plus simple à comprendre mais les ordres de grandeur correspondent.

Je vais prendre le cas de l’achat d’un appartement en nom propre, loué nu à l’année. Imaginez que vous achetiez cet appartement avec un emprunt sur 20 ans pour 100 000 €. Prenons un taux de 1,5 %, vous remboursez ainsi environ 500 € de crédit par mois. Vous prévoyez 830 € de loyer mensuel, soit environ 10 000 € annuel. Vous avez donc une rentabilité brute de 10 %, ce qui reste correct.

Jusque-là tout va bien, sauf qu’il vous faudra bien entendu déclarer ces 10 000 € que vous gagnez en plus tous les ans et donc payer l’impôt sur le revenu. Bien sûr, il y a différentes charges que vous pouvez déduire de cette somme, comme par exemple les travaux, la taxe foncière, l’assurance du bien, les charges de copropriété aux frais du propriétaire, etc…

Toutes charges déduites, admettons qu’il vous reste 8 000 € à déclarer. Je précise que ce n’est aussi que 8 000 € de loyer que vous encaissez et non pas 10 000 € puisque toutes les charges que vous avez déduites vous les avez aussi payé, logique. Vous devez donc payer l’impôt sur le revenu sur vos 8 000 €.

Prenons le cas où vous vous trouvez dans une tranche d’imposition à 14 % (je ne vais pas expliquer comment fonctionne le système d’imposition français ici). Vos 8 000 € sont donc imposés à 14 %, plus 17,2 % pour les différentes taxes CSG, CRDS, prélèvement social, etc… Vous devez donc payer 31,2 % de vos 8 000 € à l’état, soit 2 496 € (oui, ça fait mal). Après impôt, il vous restera 5 504 €, soit 458 € de loyer mensuel. Je vous laisse refaire le calcul dans le cas où vous vous trouvez dans une tranche d’imposition à 30 %, votre loyer mensuel après impôts serait de 352 €.

Et c’est comme ça, qu’une affaire à première vue rentable se transforme en un investissement non rentable où vous devez injecter de l’argent tous les mois.

Bien sûr, il existe plusieurs stratégies permettant de réduire cet impôt, mais je voulais juste vous démontrer que si vous n’en tenez pas compte, votre investissement peut très vite devenir non rentable. Alors faites bien attention et ne vous faites pas avoir. Ceci est un gros danger en immobilier.

12. Surestimer les revenus locatifs

Voici une autre erreur qui peut également vous apporter de mauvaises surprises, si elle est commise. Lors de nos calculs de rentabilité, on est souvent tenté de prendre en compte la fourchette haute des revenus locatifs estimés.

La première chose à savoir est que le montant du loyer que vous allez prendre en compte pour vos calculs de rentabilité doit venir de vous et de personne d’autre. Pas de votre banquier ou de votre agent immobilier. Certains agents immobiliers font même exprès d’inclure les charges dans les revenus estimés afin de les faire gonfler.

Deuxièmement, il faut que vous soyez réaliste avec vous-même, voir même un peu pessimiste, car il peut arriver de surestimer un peu ses loyers quand on remarque qu’on est un peu juste par rapport à l’objectif qu’on s’était fixé et qu’on veut se rassurer. Mais attention, c’est une grosse erreur que l’on peut quelque fois commettre sans même s’en rendre compte. En effet, 50 € suffisent quelquefois pour faire une différence d’1 % de rentabilité.

Prenez aussi en compte que vous aurez également des périodes de vacance locatives, de temps en temps. Et oui, ça peut arriver, donc vaut mieux le prévoir dans vos calculs préalables.

Il faut donc toujours prendre en compte la fourchette de loyers la plus basse pour vos calculs. De cette façon, vous n’aurez pas de mauvaises surprises. Au contraire, vous ne pourrez qu’être agréablement surpris en louant plus cher par la suite.

Il peut aussi arriver d’être tenté de surestimer les loyers quand on attache une certaine valeur sentimentale aux biens visités. Oui, peut-être qu’un bien est idéalement situé, peut-être que la vue est superbe, peut-être que le vendeur est sympa, mais ce n’est pas une raison pour craquer. Si vous n’arrivez pas à descendre le prix d’avantage et que vous ne rentrez pas dans vos objectifs, alors laissez tomber ! En immobilier, seul les chiffres comptent. En matière d’investissement, n’attachez jamais de valeur sentimentale à un bien.

13. Ne pas faire attention aux charges

Les charges ! Prêtez-y assez d’attention. Trop souvent elles restent négligées, mais elles ont aussi leur importance. Beaucoup pensent que de toute manière la majorité des charges sont payées par le locataire, donc que ce n’est pas grave si elles sont élevées. Mais là est l’erreur. Justement, si elles sont payées par le locataire, alors on ne peut pas les négliger, puisque le locataire, lui, ne les négligera pas.

Admettons que votre locataire ait un budget de 650 € par mois au total, pour son logement. Pour lui ce sera donc pareil si son loyer est de 600 € + 50 € de charges ou de 400 € + 250 € de charges. Mais si vous avez réellement 250 € de charges par mois sur votre logement, vous ne pourrez pas lui demander 600 € de loyer, car ceci dépasserait largement son budget.

Plus les charges sont importantes et moins vous pourrez demander de loyer, donc moins bonne sera votre rentabilité. Vous voyez ainsi qu’indirectement, le montant des charges influe tout de même sur votre rentabilité.

Une deuxième erreur concernant les charges est de négliger certaines d’entre elles ou de carrément les oublier. Je parle ici des charges que vous devrez payer en tant que propriétaire. Voici une liste de la plupart des charges que vous pouvez rencontrer :

• Charges de copropriété
• Taxe foncière
• Assurance du bien
• Frais de gestion du bien
• Frais de recherche de locataire
• Assurance loyers impayés
• Assurance vacance locative
• Frais de comptabilité
• Impôts

À cela s’ajoute naturellement toutes les charges imprévues, comme les travaux de réparation de votre bien ou encore les travaux de réparation et de rénovation de l’immeuble, votés par la copropriété.

Comme pour les loyers, soyez plutôt pessimiste en faisant vos calculs de charges. Prenez la fourchette haute afin de ne pas avoir de mauvaise surprise.

14. Vouloir faire les travaux soi-même

Je veux ici principalement parler des travaux de rénovation lorsque vous achetez votre bien. Beaucoup diront que ça coûte cher, qu’ils préfèrent les faire eux-mêmes pour être sûr que ce soit bien fait etc… mais il faut tout de même que vous déléguiez vos travaux.

Je suis d’accord que ça vous coûtera plus cher et peut-être même que vous avez les compétences pour faire les travaux, mais le problème ici est que vous perdrez énormément de temps et d’énergie. Il ne faut pas que vous sous-estimiez la valeur de votre temps.

Pendant la durée des travaux il vous sera difficile de vous concentrer sur une autre tâche, comme par exemple la recherche de votre prochain bien. En déléguant vos travaux vous vous libérez d’un fardeau mais surtout vous faites usage d’un effet de levier. Nous avons vu que le premier effet de levier en immobilier est d’utiliser l’argent des autres (de la banque et du locataire). Il existe en effet un deuxième effet de levier, qui est d’utiliser le temps et les compétences des autres, notamment en déléguant vos travaux.

Bien sûr, je ne dis pas qu’il faut tout déléguer en faisant confiance aveuglément. Il faudra que vous supervisiez le tout pour contrôler la qualité du travail et que les délais soient respectés. C’est ici que vos compétences en travaux peuvent tout de même s’avérer utiles, car vous saurez quelle qualité et quel prix attendre.

15. Ne pas passer à l’action (le plus gros danger en immobilier)

Il existe une dernière erreur que j’ai volontairement gardé pour la fin. Il s’agit du plus gros danger en immobilier, de la plus grosse erreur. Malheureusement, c’est aussi celle qui est la plus commise de toute.

Nous venons de voir 14 erreurs qui massacrerons vos investissements immobiliers si elles sont commises. Mais le plus gros danger en immobilier, c’est de ne jamais passer à l’action, de ne jamais se lancer, et de ne jamais acheter son premier bien. En effet, vous pouvez vous former parfaitement et savoir éviter tous les dangers en immobilier, si vous ne passer pas à l’action, cela ne servira à rien.

Laissez-moi vous donner un dernier conseil. Si vous attendez d’être prêt à 100 %, vous ne passerez jamais à l’action. La bonne affaire en or, là où tout est parfait, ne se présentera jamais à vous, car elle n’existe tout simplement pas. Il faut savoir dépassez le perfectionnisme en passant réellement à l’action.

« Faire et souhaiter faire sont deux choses différentes. »

(Benjamin Franklin)

Vous connaissez maintenant tous les principaux dangers en immobilier. Si vous voulez réaliser une bonne affaire rentable, il vous faudra éviter ces erreurs.

Désormais, si vous désirez aller plus loin, et mettre en place un plan d’action concret pour prendre votre avenir en main grâce à l’investissement immobilier, je vous propose de réserver dès maintenant votre session stratégique. Lors de cet appel avec un membre de notre équipe, nous aurons l’occasion de faire un point sur votre situation et vos objectifs, et ainsi vous proposer une solution sur-mesure : Cliquez ici pour réserver votre appel stratégique