Aujourd’hui j’ai le plaisir de publier un article qui a été écris par mon ami Julien, spécialiste de l’investissement dans les parkings et les garages, du site http://parkinggarage.fr.
Il va vous parler de ce type d’investissement peu commun mais qui regorge de nombreux avantages. Bonne lecture !
Dans cet article, vous allez découvrir le ou l’un des meilleurs moyens d’être un investisseur rentable. Pour cela, il faut choisir le bon support pour faire travailler votre argent. Les parkings et les garages sont une niche immobilière peu connue mais extrêmement profitable. C’est un ilot de rentabilité dans un océan immobilier souvent peu rentable et peu efficace.
1. Les parkings sont naturellement hyper-rentables
Acheter un appartement ne sera jamais aussi rentable qu’un parking. A emplacement égal, le rendement du parking est supérieur à celui de l’appartement. Cela s’explique par deux facteurs : les travaux et l’entretien.
Un simple parking ne requiert aucun travaux
Il n’y a pas d’électricité, de chauffage, de plomberie. Pas de panne, pas de travaux de réparation. Un logement doit toujours être au goût du jour pour se louer. Le remplacement d’une cuisine ou des fenêtres coûte un bras. Avec un parking rien de tout cela. Quand vous achetez un garage, il est possible que vous ayez à changer la porte une fois tous les 30 ou 40 ans. Le coût reste ridicule et le chantier très simple à gérer.
Avec les artisans, rien n’est moins sûr. Qui a dû attendre un plombier ou un menuisier pour une bricole ? Qui a subi des malfaçons sur des travaux pourtant réalisés par un pro ? Tous ces ennuis sont évités avec les parkings. C’est un gain de temps majeur.
L’absence de charges d’entretien (sauf le balayage et encore) et de travaux d’aménagement et rénovation dope le rendement d’un parking.
2. La banque adore financer les propriétaires de parkings
Si vous voulez vous créer un patrimoine, alors le recours à l’emprunt est obligatoire. Vous avez besoin de l’effet de levier du crédit, c’est indiscutable. Le banquier est un homme de chiffre. Il calcule l’autofinancement de vos investissements avant de vous prêter.
Comme le rendement d’un parking est élevé, vous atteignez plus facilement l’autofinancement. C’est un point essentiel pour la banque.
Si vous autofinancez tous vos investissements, alors vous n’êtes jamais bloqué par un refus de prêt.
C’est un souci en moins dans la création de votre patrimoine.
Il y a un autre avantage selon la banque. Prenons l’exemple d’une petite maison qui se loue 500 €. Si le locataire ne paie plus, vous devez malgré tout rembourser la mensualité de 350 €.
Avec un lot de 10 garages loués 50 €, la banque est rassurée. Si un locataire ne paie plus, vous avez toujours 450 € pour payer l’emprunt. Le délai d’expulsion d’un locataire de parking est beaucoup plus court que pour un appartement. La perte est moins sévère et les chances de retrouver votre argent sont plus grandes.
On appelle cela la diversification. Votre risque de non-paiement est réparti entre plusieurs locataires. De la même manière, les parkings offrent aussi une diversification géographique. Il y a de grandes chances que vos parkings soient dans plusieurs villes. Les parkings sont assez faciles à gérer à distance et si vous manquez de temps, alors le recours à une agence immobilière est toujours possible.
Gérer un parking demande peu de temps.
Il n’y a pas d’état des lieux. Le contrat de location est simple, il se résume à une page recto-verso. Moins de temps de gestion vous procure plus de temps pour investir. Si vous êtes pris par la gestion de vos appartements, vous n’avez plus de temps (ni l’envie) d’investir. Votre patrimoine est alors ralenti, voir à l’arrêt une fois que vous êtes bloqué faute de temps.
La gestion de mon parc de 99 garages est simple et efficace. Cela me prend 90 minutes par mois si aucun locataire ne part. Le changement de locataire demande une heure maximum, visite et signature du bail compris. A cela, il faut ajouter le temps de trajet. Et c’est tout !
3. Où trouver des parkings rentables ?
Les rendements pour les parkings et garages varient de 5 % à 15 % brut. La moyenne se situe autour de 8 % brut. Ceci dit, c’est une moyenne et vous pouvez sans doute faire mieux.
En ville, vous pouvez utiliser deux stratégies qui cartonnent. La première consiste à diviser une place de parking. Plutôt que de garer une voiture sur la place, vous pouvez y garer trois ou quatre motos. Le loyer pour la place est alors doublé ! Vous pouvez passer de 6 % à 12 % brut en plein Paris par exemple. C’est extrêmement puissant.
La seconde stratégie consiste à faire des travaux sur votre place de parking. Après accord de la copropriété, vous pouvez transformer votre parking en garage. Les locataires seront plus nombreux à vouloir louer le garage. Le loyer sera aussi meilleur. Vous pouvez laisser un vélo et des affaires dans un box, là où c’est risqué sur une place de parking.
Que vous transformiez un parking en garage fermé ou que vous divisiez une place de parking pour la louer à des motos, vous pouvez obtenir 8 % de rendement net de charges dans toutes les grandes villes de France. Qui dit mieux ?
Et si vous habitez à la campagne, pas de panique. Vous pouvez alors vous rabattre sur des lots de garages. Il existe des batteries de garages en plein air. Elles sont souvent situées hors des copropriétés et les locataires en raffolent. Acheter en lot facilite la gestion et crée moins de déplacements. Lors d’un trajet, vous pouvez facilement grouper un ou plusieurs rendez-vous. Ici encore, des rendements autour de 8 % net de charges sont tout à fait envisageables. Certains de mes lots dépassent même les 15 % de rendements.
4. Conclusion
Aujourd’hui, je suis propriétaire de 99 garages et j’en suis ravi. Le rendement moyen tourne autour de 15 %. Cela représente plus de 35 000 € de loyer chaque année, soit 3000 € par mois environ. Même avec les emprunts à rembourser, je pourrais m’arrêter de travailler. Pour 90 minutes de travail chaque mois, je gagnerais environ un SMIC. Une fois les emprunts remboursés, ce sera proche du double. J’emprunte sur des durées courtes entre 10 et 15 ans car les rendements sont excellents.
Je m’appelle Julien et vous pouvez retrouver mes astuces d’investissement dans les parkings en cliquant ici : http://parkinggarage.fr
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