Investissement locatif rentable : La technique de A à Z

La première question à se poser est tout simplement « pourquoi réaliser un investissement locatif rentable ? ». Peut-être que vous connaissez déjà la réponse, mais pour ceux qui auraient encore des doutes, il faut savoir que l’immobilier est un des moyens les plus simples et accessibles à tous pour s’enrichir efficacement.

De nos jours, les placements bancaires (Livret A, PEL, assurance vie, …) ne rapportent plus assez. En effet, ce n’est pas avec un taux de 0,75 % sur votre livret A que vous allez vous enrichir.

Alors quels autres investissements choisir ?

L’investissement en bourse reste plus complexe que l’immobilier. De plus, si vous voulez avoir de gros gains, il vous faudra investir un gros capital de départ.

Les bitcoins dont on parle de plus en plus restent un placement très volatile et donc très risqué.

Encore aujourd’hui, l’immobilier reste le meilleur investissement en rapport de sécurité et de rentabilité. Comme dit, c’est aussi l’investissement le plus accessible à tous. En effet, il est possible de gagner énormément d’argent grâce à l’immobilier et ça sans investir un seul euro au départ.

Mais que vous apportera cet argent ?

Il pourra vous permettre par exemple d’obtenir votre indépendance financière en quittant votre emploi, ou encore de tout simplement vous assurer une retraite pérenne. En effet, peut-on encore compter sur la simple retraite de l’État, surtout pour les plus jeunes d’entre nous ?

Malheureusement, toutes les opérations immobilières ne sont pas rentables. Après quelques années d’expérience, j’ai finalement remarqué que seulement 5 % environ restent intéressantes. Mais, comprenez bien que ce n’est pas la chance qui vous fera trouver ces 5 % de bonnes affaires.

Je vais donc vous donner un plan d’action étape par étape pour réaliser votre investissement locatif rentable. Par « rentable » j’entends bien entendu « auto financé » au minimum. C’est à dire que les loyers que vous percevez doivent rembourser votre emprunt, toutes les charges et les impôts. Le but est de se sortir un bénéfice en plus, tous les mois.

Vous aurez peut-être déjà vu certains conseils qui vont suivre sur d’autres vidéos ou d’autres blogs, mais j’ai décidé d’écrire cet article, car malheureusement, trop d’informations que l’on trouve sur internet sont données en vrac. C’est à dire que souvent, vous obtenez une technique par ci et une astuce par là, mais ce n’est rien d’assez concret pour que vous sachiez réellement par où commencer et quel chemin suivre.

Voici donc un plan d’action complet, en 7 étapes, pour réaliser votre investissement locatif rentable en immobilier.

1. Définissez votre objectif

La première étape consiste à définir votre objectif d’investissement. Chaque personne est différente, c’est pourquoi chacun doit définir son propre objectif d’investissement, en fonction des buts qu’il a dans la vie.

Il existe trois types d’objectifs d’investissement. Pour définir le votre, il faut que vous vous rangiez dans une de ces trois catégories :

• Objectif d’indépendance financière : Regroupe les investisseurs désirants vivre le plus vite possible de leurs investissements immobiliers. Leur objectif est de remplacer leur revenu actuel par des revenus fonciers. Ceci leur permettra par exemple de quitter leur emploi, pour ne plus avoir de contraintes temporelles, géographiques et/ou hiérarchiques.

• Objectif de création de patrimoine : Regroupe les investisseurs désirants créer un empire immobilier. Ces derniers visent des biens dans des villes à bonne valeur patrimoniale. Leur objectif principal n’est pas forcément de quitter leur activité actuelle le plus vite possible, mais de faire grossir leur fortune immobilière, ce qui leur permettra bien entendu aussi de quitter leur emploi, sur le moyen ou le long terme.

• Objectif d’assurance de retraite : Regroupe les investisseurs désirants pérenniser leur retraite. Bien souvent, la retraite donnée par l’État ne suffit pas pour vivre au même niveau que pendant la vie active. C’est pourquoi une rente immobilière est une solution adaptée pour s’assurer un revenu complémentaire sûr. Ces investisseurs recherchent également une certaine tranquillité dans leurs investissements.

En fonction de l’objectif d’investissement que vous aurez défini, il vous faudra rechercher différents types de biens et utiliser différents types d’exploitations. Cela vous permettra d’être plus précis dans vos recherches et donc de concentrer vos efforts plus efficacement.

En effet, vous aurez votre objectif en tête, donc vous saurez ce que vous voulez et où vous allez.

Je vais maintenant vous donner le type de bien et le type d’exploitation que vous devez choisir en fonction de votre objectif. Attention : Ceci ne veut pas dire que vous devrez éliminer tous les autres types, mais seulement que vos recherches devront principalement être concentrée sur ceux-là.

• Objectif d’indépendance financière :

Votre objectif ici est de dégager le plus de trésorerie positive (ou cash flow) chaque mois.

Il faudra donc que vous usiez de types de locations à forte rentabilité, tel que la location courte durée, par exemple. Pour ce type de location, je vous conseille de concentrer vos recherches sur des petites surfaces, tel que des studios ou des deux pièces. C’est ce qui se prête le mieux à la location courte durée.

Vous pouvez aussi user de la collocation. À ce moment là, il faudra concentrer vos recherches sur des grandes surfaces tel que des quatre ou cinq pièces.

• Objectif création de patrimoine :

Votre objectif est de vous créer un parc immobilier à forte valeur patrimoniale.

Il faudra que vous recherchiez des biens dans des villes à forte croissance démographique, puisque votre but est que vos biens prennent de la valeur avec le temps.

Ici, pas de type de location en particulier. Mais, je vous conseille tout de même de rester en location meublée, pour sa fiscalité plus avantageuse.

• Objectif d’assurance de retraite :

Votre objectif ici est de vous assurer une retraite pérenne.

Axez vos recherches sur des surfaces moyennes ou grandes, tel que des fois pièces ou plus. En effet, vous recherchez la tranquillité et il y a beaucoup moins de changement de locataire sur ce type de biens.

Pour le type de location, rien de particulier. Mais encore une fois, privilégiez la location meublée à cause de la fiscalité.

2. Trouvez une bonne affaire

Maintenant que vous avec votre objectif d’investissement en tête, vous savez où vous allez.

Il y a cependant encore un élément que vous devez avoir à l’esprit si vous voulez réaliser un investissement locatif rentable. Il faut que vous recherchiez uniquement des biens avec travaux. Quand je dis « avec travaux », je veux parler de biens réellement vétustes, qui ne sont pas très beaux à voir lors des visites. Mais, il faut que vous compreniez que c’est sur ce type de biens que vous réaliserez les vraies bonnes affaires.

Pourquoi ? Tout simplement parce que vous pourrez ajouter une réelle valeur au bien et ainsi créer une plus-value. De plus, vous aurez moins de concurrence, puisque ce type de biens est beaucoup moins convoité. Votre marge de négociation sera également plus importante que sur un bien qui ne nécessite pas ou peu de travaux et vous avez plus d’arguments de négociation.

On y est presque, mais, avant de commencer à faire des visites, il faut que vous effectuiez une analyse de marché. Ceci est une étape primordiale, qui vous fera gagner beaucoup de temps, mais surtout d’argent par la suite.

En effet, vous aurez besoin de plusieurs informations, avant de commencer à rechercher des biens.

Voici une liste des principales questions que vous devez vous poser :

• Dans quelle ville investir ?
• Dans quel quartier ?
• Comment se porte la croissance démographique de la ville ?
• Quel est le prix moyen au m2 ?
• Où se trouve les axes principaux, les écoles, les commerces, les hôpitaux, etc…
• Y-a-t’il des aménagements prévus dans la ville ? (travaux, nouvelles lignes de transports, etc…)
• Y-a-t’il des transports en commun ?

Vous trouverez toutes ces informations sur des sites internets, tel que meilleursagents.com, immobilier.notaires.fr, wikipédia.com, ou encore tout simplement les sites des villes ou des mairies.

Une fois que vous aurez réponse à toutes ces questions, vous saurez dans quel secteur concentrer vos recherches et sur quel type de biens.

Il est donc temps de rechercher des bonnes affaires pour réaliser votre investissement locatif rentable.

Je vous conseille de commencer par les petites annonces sur internet et notamment sur le site leboncoin.fr, qui possède 90 % des annonces immobilières. Aidez-vous des filtres pour affiner vos recherches et rester le moins général possible.

Une fois que vous aurez sélectionné plusieurs biens, prenez votre téléphone et organisez des visites.

Lors de ces visites, discutez avec votre interlocuteur et obtenez le maximum d’informations :

• Depuis quand le vendeur est-il propriétaire ?
• Pourquoi vend-t-il son bien ?
• Combien y a-t’il de vendeurs ?
• Y a-t’il déjà eu des offres d’achat ? Si oui, à quel prix ?

3. Négociez votre bien

Si le bien correspond à ce que vous cherchez, il vous faudra faire une offre d’achat au vendeur. Mais pas avant d’avoir négocié. Je sais que négocier n’est pas toujours évident au début. C’est vrai que parler d’argent n’est pas si facile. Mais, la négociation est une étape obligatoire en immobilier, donc il faudra vous y faire.

Toutes les informations que vous avez obtenu sont maintenant des armes pour votre négociation.

En effet, les questions à poser que je vous ai donné juste avant vous permettent d’obtenir des atouts très précieux.

• Depuis quand le vendeur est-il propriétaire ?

Cela vous permet de savoir si il est encore entrain de rembourser un emprunt pour le bien. Si c’est le cas, il ne pourra peut-être malheureusement pas beaucoup baisser son prix, puisque il voudra rembourser le capital restant sur son prêt.

• Pourquoi vend-t-il son bien ?

Ceci vous permet de savoir si le vendeur est pressé de vendre. Dans le cas d’un divorce ou d’un déménagement à l’étranger par exemple, le vendeur voudra vendre rapidement, car il est pressé par le temps.

• Combien y a-t’il de vendeurs ?

Cela vous permet de savoir si vous négociez avec une ou plusieurs personnes.

• Y a-t’il déjà eu des offres d’achat ? Si oui, à quel prix ?

Ceci vous permettra de savoir à quel prix vous pourrez positionner votre offre.

En négociation, il existe des centaines de techniques. Je ne peux bien sûr pas vous toutes vous les donner, premièrement parce que je ne les connais pas toutes, et deuxièmement, parce que ça prendra beaucoup trop de temps.

Mais, je peux vous donner un principe de base qui fonctionne très bien : arrangez-vous toujours pour que ce soit le vendeur qui fasse la première offre. De cette façon, vous aurez un coup d’avance sur lui, puisque vous ne négocierez plus sur le prix de départ, mais sur le prix qu’il vous aura donné.

Sachez qu’il n’y a pas que le prix que vous pouvez négocier. Vous pouvez également négocier beaucoup de conditions lors de la vente, comme par exemple l’obtention des clés avant la signature de l’acte final, ou encore le fait que le vendeur fasse une partie des travaux avant la vente.

4. Obtenez un financement

Maintenant que vous avez trouvé votre bonne affaire au bon prix, il vous faut obtenir un financement. Pas de financement, pas d’investissement locatif rentable.

Sachez qu’il vous est possible de financer votre projet à 150 %. C’est à dire que vous pouvez emprunter le prix du bien, des travaux, des frais de notaire et le prix des frais administratifs, tout ça sans apport.

Bien entendu, toutes les banques n’y sont pas favorables. Si vous avez de la chance, la première banque que vous irez voir acceptera de vous financer. Mais souvent, vous devrez aller voir deux, trois, cinq, voir dix banques afin d’obtenir votre financement.

C’est à ce moment là qu’il faut rester fort. Si vous abandonnez dès votre premier refus, vous n’accomplirez rien en immobilier. Continuez votre tournée des banques tant que vous n’aurez pas reçu un « oui » !

Sachez que vous pouvez également faire appel à un courtier. Celui-ci comparera les banques pour vous et vous trouvera celle qui est prête à vous financer, au meilleur taux. Bien sûr, le courtier prendra sa commission au passage.

Une fois que vous aurez obtenu l’avis favorable d’une banque, vous pourrez également négocier les conditions du crédit avec cette dernière. Vous avez la possibilité de négocier le taux de votre crédit bien sûr, mais également d’autres conditions, comme par exemple un différé sur le début du remboursement des mensualités, afin de ne rien payer pendant la période des travaux.

5. Rénovez votre bien

Vous avez désormais signé le compromis de vente et avez l’appui de votre banque pour le financement, tout roule. Il est maintenant temps de contacter des entreprises, afin d’obtenir des devis pour les travaux de rénovation.

Je sais, beaucoup diront qu’ils peuvent réaliser les travaux eux-mêmes, mais je ne vous le conseille pas. C’est vrai que ça vous coûtera plus cher de faire appel à des entreprises, mais vous y gagnerez un temps précieux. Premièrement, les travaux seront fait plus vite par des entreprises que par vous-même et vous toucherez donc plus rapidement des loyers. De plus, pendant que les entreprises réalisent les travaux, vous, vous pourrez déjà continuer à chercher votre prochaine bonne affaire, par exemple.

Deux possibilités s’offrent donc à vous. Soit vous contactez plusieurs entreprises de chaque corps de métier, soit vous contactez une entreprise multi-travaux.

Personnellement, je vous conseille de faire les deux. Contactez d’abord une entreprise multi-travaux, afin d’avoir un devis complet et détaillé pour l’ensemble des travaux de rénovation de votre bien.

Ensuite, contactez une, voir deux entreprises spécialisées de chaque corps de métier. Vous aurez donc au minimum deux devis pour chaque poste de travail, ce qui vous permettra de mieux comparer, afin d’en sortir le meilleur rapport qualité/prix.

Au fur et à mesure que vous avancerez dans vos investissements immobiliers, vous rencontrerez toujours plus d’entreprises. Mon conseil est le suivant : constituez-vous peu à peu une équipe fiable sur qui vous pouvez compter. Vous pourrez alors toujours faire appel aux mêmes personnes et vous saurez que le travail effectué est de qualité et ce pour un bon prix.

Le prochain conseil que j’ai a vous donner, est de toujours offrir une prestation haut de gamme à vos futurs locataires. Le but est de créer un bien qui déclenchera un coup de coeur lors des visites. Ceci vous procurera différents avantages.

Premièrement, vous louerez plus facilement et vous aurez moins de vacances locatives. Ensuite, vous pourrez louer plus cher que le prix moyen, puisque vous proposez une meilleure prestation que vos concurrents. Pour finir, vous aurez moins de problèmes d’usures sur le long terme, puisque vous aurez utilisé des matériaux de qualité.

6. Trouvez un bon locataire

C’est bon, on y est ! Votre bien est rénové, il est flambant neuf, ça fait presque mal au coeur de le donner à quelqu’un d’autre. Mais vous êtes un investisseur efficace qui veut s’enrichir grâce à l’immobilier, en réalisant son investissement locatif rentable, donc il est temps de trouver un locataire !

La première étape consiste à publier une annonce sur Internet. Encore une fois, je vous conseille le site leboncoin.fr, puisque c’est là que votre annonce sera la plus vue. Pour ceux qui veulent louer en location courte durée, je recommande les sites airbnb.fr et booking.com.

Alors comment faire pour publier une annonce de qualité, qui attirera un maximum de locataires ?

Le plus important, c’est les photos de votre bien. Ne les négligez pas. Vous avez fourni beaucoup d’efforts pour créer un bien de qualité. Les photos sont le seul moyen qu’a le futur locataire pour prévisualiser votre bien. Donc, même si vous avez le plus beau des logements, si vos photos sont ratés, votre locataire verra un logement raté.

Je vous recommande même de faire appel à un photographe professionnel. Ce poste de dépense est ridicule par rapport à la valeur que ça va ajouter à votre annonce.

Une fois que vous aurez plusieurs candidats potentiels, il faudra procéder aux visites de votre bien. Personnellement, je regroupe toutes les visites en une journée, afin de gagner du temps.

Commencez toujours par discuter avec les personnes. Il faut qu’il y ait un bon contact. Demandez  ensuite aux candidats les pièces nécéssaire. Je recommande à ce que le futur locataire gagne au minimum deux fois et demi le montant du loyer avec charges. À vous ensuite de procéder à la sélection.

7. Passez à la suite

Arrivé à cette étape, vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous venez de réaliser votre investissement locatif rentable, félicitations !

Désormais, plusieurs options s’offrent à vous.

La première, est de tout simplement conserver votre bien, pour toucher vos loyers, qui vous assurent un revenu complémentaire sûr et automatique tous les mois.

Il vous est aussi possible de déléguer la gestion de votre bien en passant par une agence immobilière ou tout simplement par l’un de vos proches. Cela a pour avantage de vous libérer du temps.

L’option suivante, serait de revendre votre bien pour réaliser une plus-value intéressante. En effet, grâce à la rénovation, vous avez apporté une réelle valeur ajoutée. Comme vous avez fait des travaux de qualité, vous n’aurez pas de mal à revendre à des personnes qui recherchent une résidence principale, par exemple.

Vous avez également la possibilité de léguer votre bien à l’un de vos proches. En effet, la pierre est bien plus facile à léguer que beaucoup d’autres placements.

Pour finir, il vous est bien entendu possible de répéter tout le processus, afin d’acquérir d’autres biens immobiliers et de réaliser d’autres investissements locatifs rentables. En effet, ce plan d’action peut s’appliquer à l’infini. Tant que vous réaliserez des bonnes affaires autofinancées, les banques n’auront pas de problèmes pour vous accorder d’autres emprunts.

Ainsi, vous voyez qu’il est possible de s’enrichir efficacement grâce à l’immobilier, en réalisant des investissements locatifs rentables en chaîne.

Désormais, si vous désirez aller plus loin, et mettre en place un plan d’action concret pour prendre votre avenir en main grâce à l’investissement immobilier, je vous propose de réserver dès maintenant votre session stratégique. Lors de cet appel avec un membre de notre équipe, nous aurons l’occasion de faire un point sur votre situation et vos objectifs, et ainsi vous proposer une solution sur-mesure : Cliquez ici pour réserver votre appel stratégique

Voici d’autres articles qui pourraient vous intéresser :