loyers impayés

Voici l’une des plus grosses peurs des investisseurs immobiliers : les loyers impayés. Vous allez découvrir comment éviter de vous retrouver dans une telle situation, mais aussi quoi faire si votre locataire ne devait pas payer son loyer.

Mais avant tout, je voudrais mettre quelque chose au clair. Beaucoup de personnes restent réticentes au fait de se lancer dans l’investissement immobilier, justement car elles pensent que c’est un investissement trop risqué, à cause des loyers impayés.

 

Le loyer impayé est un gros blocage psychologique à surmonter

loyers impayés

Trop de personnes restent bloqués et ont peur de se lancer dans l’immobilier à cause des loyers impayés. C’est vrai que ce terme revient dans la bouche de beaucoup de gens. Mais, la première question à se poser, c’est qui sont ces gens, qui parlent de loyers impayés et qui disent que l’immobilier est trop risqué ?

La plupart de ces personnes se divisent en deux moitiés. La première moitié, ce sont des gens qui n’ont jamais investi et qui parlent donc sans expérience. Ils ont tout simplement une idée pré-conçue de l’immobilier. Enfin, la deuxième moitié, ce sont ceux qui ont entendu parler de loyers impayés par les personnes de la première moitié.

Si vous voulez réussir en immobilier, il faut absolument que vous preniez vos distances avec ces gens, car c’est ce genre de personnes négatives qui parasiteront vos pensées et qui auront tendance à vous tirer vers le bas.

Ainsi, si vous faisiez partie de ces types de personnes, il faut absolument que vous arriviez à surmonter ce blocage psychologique, qui freine votre réussite immobilière.

Alors bien sûr, je ne suis pas entrain de dire que les loyers impayés n’existent pas, mais qu’on entend beaucoup trop parler négativement de l’immobilier, alors que ces derniers restent très rares.

Maintenant, laissez-moi vous donner des chiffres réels.

En France, le pourcentage de loyers impayés est de 3 %. C’est un chiffre qui, je trouve, reste relativement faible. Mais, pour ceux qui trouveront ce pourcentage élevé, il faut comprendre la chose suivante.

L’investissement immobilier, ce n’est pas comme jouer au poker ou à la roulette. Ce n’est pas le hasard qui décide. Par là, je veux dire que c’est n’est pas un coup de la malchance si vous tombez dans ces 3 % de loyers impayés.

En effet, je vais maintenant vous donner 7 techniques pour ne pas être victime de loyers impayés.

 

  1. Choisissez le bon locataire

loyers impayés

Tout commence par le choix de votre locataire. Eh oui, c’est bien connu, certains locataires sont de meilleurs payeurs que d’autres. Ceci ne vient pas forcément du fait qu’il ne veulent pas payer, mais du fait qu’ils ne peuvent pas payer. En effet, tout le monde veut avoir le plus beau et le plus grand des logements. Malheureusement, tout le monde ne peut pas se le permettre et le problème c’est que certaines personnes ont les yeux plus gros que le porte-monnaie. Les futurs locataires n’arrivent pas toujours à juger quel type de logement ils peuvent se permettre et visent parfois des biens au dessus de leurs moyens. C’est l’une des raisons principales des loyers impayés.

C’est donc à vous de contrôler la solvabilité de votre futur locataire en fonction de plusieurs critères spécifiques, comme son niveau de revenu ou son type de contrat de travail s’il est salarié.

Il vous faudra aussi lui demander ses dernières quittances de loyer pour vous assurer qu’il payait bien son dernier logement.

Une fois toutes les pièces en main, vous pourrez facilement juger si le candidat est solvable ou non. Pour donner un exemple rapide, si un candidat salarié gagne 1500 € par mois et que votre loyer avec charges est de 900 €, il lui restera 600 € par mois. À cela s’ajoute bien entendu les coûts de la vie (nourriture, carburant, assurances, etc…) et peut être même un ou plusieurs emprunts bancaires. Son reste à vivre sera donc beaucoup trop faible pour que ce soit un locataire solvable.

Bien sûr, vous pourrez déjà vous faire une première idée en discutant tout simplement avec ce dernier. Il est important de poser toutes vos questions lors de la visite de votre bien par exemple. Plus vous parlerez au candidat et plus vous en apprendrez sur lui.

 

  1. Demandez un garant

Voici un deuxième point très important. Demandez systématiquement une personne qui se porte garante, au cas où votre locataire ne payerait pas le loyer. Personnellement, je vais jusqu’à demander à ce que chaque locataire dans le même bien immobilier ait son propre garant.

Nous parlons ici d’une sécurité essentielle, mais surtout simple et gratuite à mettre en place, donc ne la négligez pas.

Il faudra bien sûr aussi que vous contrôliez le niveau de solvabilité de la personne garante en demandant le niveau de revenu ainsi que le type de contrat de travail, avec pièces justificatives à l’appui.

Un futur locataire peut également bénéficier d’une garantie Visale. Il s’agit d’une garantie que fournit l’État, notamment pour faciliter l’accès au logement aux jeunes actifs. En gros, c’est l’État qui se porte garant pour votre locataire, donc rien de plus sûr.

 

  1. Mettez en place le virement automatique

loyers impayés

 

La troisième technique, consiste à user de virements automatiques pour les payements des loyers. C’est quelque chose que votre locataire peut très facilement mettre en place auprès de sa banque. En effet, l’oubli est aussi une cause de loyers impayés. Grâce à cette technique simple, vous écartez définitivement ce risque.

Je vous conseille de toujours vous faire payer en début de mois, pour le mois à venir. C’est à dire par exemple que votre locataire vous verse le loyer de février au 1er février. Personnellement, je procède toujours comme ça.

 

  1. Souscrivez une assurance loyers impayés

Cette option est sans doute la plus efficace pour contrer les loyers impayés. Par contre, il faut que votre locataire soit éligible à une assurance loyers impayés. En effet, les services d’assurances demandent un niveau de solvabilité minimum du locataire. Mais, puisque vous appliquerez la première technique que je vous ai donné juste avant, qui est de bien choisir son locataire, vous n’aurez pas de problème pour souscrire ce type d’assurance.

Bien entendu, l’assurance loyers impayés n’est pas gratuite. Son prix varie entre 1 % et 5 % du loyer charges comprises. C’est donc à vous de faire le choix d’en souscrire une ou non. Si vous voulez vraiment atteindre le risque zéro, je vous conseille de le faire. Malgré que, je pense qu’en appliquant correctement toutes les techniques que je suis entrain de vous donner, on peut aussi s’en passer. Bien sûr, je ne peux pas décider pour vous. Tout ça dépendra de votre personnalité et des objectifs que vous vous êtes fixés.

 

  1. Diversifiez le risque

Il vous est possible de diminuer le risque de loyers impayés en diversifiant. Vous devez comprendre que vous pourrez plus facilement faire face à un loyer impayé si vous avez plusieurs loyers qui rentrent. En effet, vu que vous êtes un investisseur efficace qui gagne de l’argent dès le premier mois, les bénéfices de vos autres loyers pourront couvrir l’impayé du locataire qui ne paye pas. Plus vous aurez de locataires, plus vous aurez de loyers, et plus vous diluerez le risque. C’est mathématique et logique.

Alors comment avoir plus de locataires ? Deux solutions s’offrent à vous :

  • Avoir plusieurs biens immobiliers
  • Faire de la colocation

 

  1. Recherchez des fortes rentabilités

Voilà encore une technique mathématique qui vous permettra de contrer le risque de loyers impayés. C’est tout à fait logique. Plus votre rentabilité sera haute, plus votre bénéfice ou cash-flow sera important, et plus vous aurez de quoi compenser un loyer impayé.

D’où l’importance de faire partie des investisseurs efficaces, qui gagnent réellement de l’argent en immobilier, en réalisant des bonnes affaires très rentables.

 

  1. Ne perdez jamais la communication

loyers impayés

 

Cette dernière technique peut paraître anodine, mais c’est sans doute l’une des plus importantes pour vous protéger des loyers impayés. Ne perdez pas le feeling et ne brisez pas la relation qu’il y a entre vous et votre locataire. Ceci est extrêmement important. Il n’y a rien de pire que d’être en conflit avec son locataire.

Votre locataire, c’est votre client. Il faut que vous preniez soin de lui. Quand un client est content, il paye toujours. Quand il ne l’est pas, c’est différent. Gardez toujours le contact, prenez de ses nouvelles de temps en temps, demandez s’il ne manque de rien, etc… Bien sûr, ne le harcelez pas non plus.

Et, si vraiment un jour vous ne voyez pas votre loyer sur votre compte à dire qu’il aurait déjà du arriver, pas de panique. Ne jugez pas immédiatement le locataire en vous disant qu’il est mauvais, qu’il ne veut pas payer, etc… Un oubli peut arriver à tout le monde. Alors prenez simplement votre téléphone et faites lui savoir en toute amabilité que vous n’avez pas encore reçu son paiement.

Mais dans tous les cas, ne rompez jamais le contact. Si un locataire éprouve des difficultés à payer, parlez avec lui et trouvez une solution ensemble. Tout peut se régler simplement avec des mots.

 

Vous avez compris que les loyers impayés ne doivent pas rester un frein pour vous lancer dans l’investissement immobilier. En effet, ces derniers restent très faibles et il existe plusieurs techniques pour se protéger. En appliquant tous ces conseils, vous réduisez énormément, voir même supprimez le risque de loyers impayés.

 

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