Si vous lisez ces lignes, c’est sans doutes que vous louez un bien immobilier et que vous n’êtes pas satisfait de votre rentabilité ou tout simplement que vous voudriez tirer plus de votre investissement en ayant un meilleur rendement locatif.
Peut être aussi que vous n’avez pas encore réalisé votre premier investissement immobilier mais que vous vous demandez tout simplement comment obtenir le meilleur rendement locatif possible.
Quand une banque ou un promoteur immobilier vous parle de « grosse » rentabilité, cela tourne souvent autour des 4 ou 5 %. Mais beaucoup de personnes, notamment sur internet, parlent souvent de rentabilités bien plus élevées, tournants généralement autour des 10 ou 12 %, ou même plus dans certains cas. Sacrée différence !
Alors mythe ou réalité ?
La réponse est réalité. Il est possible d’atteindre de tels rentabilités à deux chiffres quand on sait comment s’y prendre. Et oui, malheureusement, ce n’est pas dans un cabanon de promoteur que vous signerez une affaire clé en main avec une telle rentabilité immobilière.
Il va vous falloir appliquer certaines stratégies si vous voulez obtenir un meilleur rendement locatif. C’est ce que nous allons voir dans cet article.
1. Un meilleur rendement locatif dès l’achat de votre bien
Il n’y a que deux façon de doper sa rentabilité : louer plus cher ou acheter moins cher.
Une fois votre bien acheté, il y toujours plusieurs façon d’augmenter le loyer. Par contre, vous ne pourrez plus rien faire au prix d’achat. Une fois que vous êtes propriétaire et que vous avez payé le vendeur, impossible de revenir en arrière.
C’est pourquoi, pour obtenir un meilleur rendement locatif, vous allez devoir acheter moins cher, dès le début.
Mon premier conseil est de rechercher des biens nécessitants des travaux. Quand je dis travaux, je ne veux pas parler d’un simple coup de peinture. Non. Il vous faudra chercher des biens réellement délabrés qui nécessitent dans la plupart des cas une rénovation totale. Ce sont des biens qui effraient les gens. Mais vous en tant qu’investisseur efficace, vous devez y voir une opportunité.
Premièrement, ce genre de bien se vend beaucoup moins cher qu’un bien en bon état. Le vendeur sait qu’il y a des travaux à prévoir et des frais à investir. Il vendra donc sous le prix du marché.
Ensuite, ces biens sont plus faciles à négocier puisque vous avez l’argument des gros travaux pour faire baisser le prix.
Je vous invite d’ailleurs à aller voir l’article sur la négociation que j’ai écris. J’y donne 13 techniques de négociation redoutables, dont certaines sont tirées d’Olivier Seban.
Cliquez ici pour découvrir les 13 meilleures techniques de négociation
Pour finir, la concurrence sera forcément plus faible, car encore une fois ce genre de bien effraie les gens. Ils ne sont pas prêt à s’engager dans de tels travaux. Les personnes « normales » préfèrent se jeter sur les logements clé en main, bien plus chers.
La bonne affaire ne s’achète pas, elle se crée. Alors pour obtenir un meilleur rendement locatif, recherchez les travaux à tout prix.
2. Le haut de gamme entraine un meilleur rendement locatif
Maintenant que vous savez comment acheter moins cher, nous allons nous intéresser à comment louer plus cher.
La première façon de demander un loyer plus élevé est de proposer une prestation de meilleure qualité. Logique. Puisque vous achetez des biens vétustes, profitez du fait de faire des travaux pour créer des biens hauts de gamme.
On entend souvent dire « Ne dépense pas trop, c’est que du locatif. De toute façon les locataires vont tout casser. » Malheureusement, les personnes qui disent ça ne sont pas celles qui ont des rentabilités à deux chiffres.
Si vous voulez louer plus cher, il faut que vous proposiez un bien haut de gamme. C’est à dire avec des matériaux de qualité, des meubles de qualité et des services de qualité.
Mettez-vous toujours à la place de la personne qui visite votre bien. Celle-ci revient peut-être de 5 autres visites où elle aura trouvé des biens moyens ou même bas de gamme. À votre avis, quelle sera sa réaction en arrivant dans votre bien haut de gamme et flambantneuf ? C’est le coup de coeur assuré et même si le loyer est plus cher, vous louerez sans problème.
Il faut voir les locataires comme des clients. Les clients sont des consommateurs et ceux-ci recherchent toujours la meilleure qualité possible.
Encore une fois vous pourrez louer plus cher, mais aussi beaucoup plus facilement, ce qui vous permettra dans tous les cas, d’avoir un meilleur rendement locatif.
3. Optimisez votre style de location
La deuxième façon de louer à un meilleur prix et de booster votre rentabilité est d’optimiser votre style de location.
En effet, il existe de nombreux types de location différents de la location classique et certains vous assureront un meilleur rendement locatif que d’autres.
La première chose que je vous recommande de faire est de louer votre logement en meublé. C’est à dire d’y mettre tous les meubles nécessaires pour vivre (lit, cuisine complète, canapé, table, ustensiles de cuisine, literie, etc…). Vous pourrez ainsi louer plus cher grâce aux meubles mais aussi prétendre au statut de LMNP qui est bien plus intéressant fiscalement.
Une fois votre logement meublé, vous pourrez faire de la location à l’année, mais je vous recommande principalement 2 types de location si vous voulez obtenir un meilleur rendement locatif : la colocation et la location courte durée.
Ce sont deux types de location à fort rendement. Ils ont une différence principale. La colocation a généralement une rentabilité inférieur, mais demande moins de temps que la location courte durée, qui elle nécessite plus de gérance pour les entrées, les sorties et l’entretien plus fréquent (bien que ceci peut être délégué).
Pour ma part, j’ai choisi d’exploiter la majorité de mes biens en colocation. Je vous invite à consulter l’article suivant, où je rentre plus en détail sur ce type de location.
Cliquez ici pour découvrir comment investir dans une colocation rentable
Après, il faut bien entendu que vous adaptiez mes conseils à votre situation et à votre type de bien. Ce que je dis dans ce chapitre n’est pas une vérité universelle.
4. Pour un meilleur rendement locatif, voyez plus grand
Nous avons vu plusieurs façons de louer plus cher, mais voici encore une façon d’acheter moins cher, et ainsi obtenir encore un meilleur rendement locatif : acheter en gros. C’est comme au supermarché, les gros volumes sont toujours moins chers.
Alors une fois que vous vous aurez fait la main sur vos premiers investissements, visez de plus grosses opérations comme des grandes surfaces à diviser en plusieurs appartements ou des immeubles de rapport.
Plus vous achetez de m2, moins le prix au m2 est important. De cette façon, vous avancez également plus vite dans votre quête d’investisseur efficace qu’en achetant appartement après appartement, en plus d’obtenir un meilleur rendement locatif.
5. Visez les petites villes
Si votre objectif est vraiment d’obtenir un meilleur rendement locatif pour votre bien, alors concentrez vos investissements dans les villes de petites ou moyennes tailles. Vous y trouverez automatiquement des rentabilités plus importantes que dans les grandes villes.
Le problème me direz-vous, c’est que ça ne se louera pas… Je ne suis pas tout à fait d’accord.
Malgré que la demande locative est plus faible dans ce genre de ville, elle n’est pas inexistante pour autant. Il y aura toujours des personnes à la recherche de logements, puisque des gens habitent dans la ville. Sinon ce serait une ville fantôme, dépourvue de toute population.
Quand ces personnes recherchent leur chez eux, elle trouvent la plupart du temps des biens qui se ressemblent tous. Mais puisque vous, vous vous démarquerez en créant un bien haut de gamme, comme je vous l’ai expliqué au début, votre annonce attirera forcément l’attention. Et lors de la visite, ce sera le coup de coeur assuré et vous louerez facilement et plus cher que les autres.
Voici une très bonne technique, si vous voulez obtenir un meilleur rendement locatif.
6. Conclusion
Je vous ai donné tous les conseils pour booster votre rentabilité. Ce qu’il faut que vous reteniez, c’est qu’il n’y a que 2 façons d’obtenir un meilleur rendement locatif. Soit acheter moins cher, soit louer plus cher.
Mais attention, je voudrais vous mettre en garde. La rentabilité de votre bien n’est pas la chose la plus importante. Deux autres facteurs sont également à prendre en compte.
Le premier est le cash-flow que vous réalisez. Votre investissement est-il auto-financé ? C’est à dire est-ce que les loyers remboursent le crédit et toutes les charges ? Et est-ce qu’il vous rapporte de l’argent en plus tous les mois ? Ceci est d’après moi réellement la base pour tout investisseur immobilier efficace. Si votre opération n’est pas auto-financée au minimum, alors elle n’est pas rentable.
Le deuxième facteur à prendre en compte est la valeur patrimoniale de votre bien. Car, c’est ceci qui déterminera la valeur totale de ce que vous possédez, donc de votre richesse.
Par exemple, vous pouvez très bien acheter une place de parking avec une superbe rentabilité de 15 %. Mais au final, cet place de parking ne vaudra que 15 000 € ou 20 000 € en moyenne. Si vous aviez acheté un immeuble à la place, peut-être que votre rentabilité aurait été légèrement plus faible, mais au final c’est une valeur patrimoniale de 400 000 € ou plus encore que vous posséderiez.
Donc quand vous réalisez vos investissements, ayez toujours en tête la question de la valeur patrimoniale du bien que vous achetez. C’est pourquoi, se précipiter sur les petites villes n’est pas non plus toujours la meilleure solution.
Voila, vous avez compris que vouloir obtenir un meilleur rendement locatif est très bien, mais ce n’est pas le seul facteur à prendre en compte.
N’hésitez pas à me dire ce que vous en pensez dans les commentaires !
Désormais, si vous désirez aller plus loin, et mettre en place un plan d’action concret pour prendre votre avenir en main grâce à l’investissement immobilier, je vous propose de réserver dès maintenant votre session stratégique. Lors de cet appel avec un membre de notre équipe, nous aurons l’occasion de faire un point sur votre situation et vos objectifs, et ainsi vous proposer une solution sur-mesure : Cliquez ici pour réserver votre appel stratégique
